Grundeigentum

Wie ich ├╝ber 250.000 $ pro Jahr in Immobilien investieren kann (und ich bin nur 29)

Vor ein paar Jahren, nachdem ich fast jede Episode von Flip dieses HausIch war entschlossen, dass ich ein Immobilienmogul sein würde. Ich erinnere mich an einen Freund, nachdem ich mein erstes Angebot auf einer Maisonette gemacht hatte, wie ich im nächsten Jahr 10 weitere Mietobjekte kaufen wollte. Nachdenklich war ich ein Idiot.

Ich überbezahlte mein erstes Eigentum und hatte das Glück, aus dem Geschäft auszusteigen, ohne Geld zu verlieren.

Ich hatte Glück. Ich habe schnell gelernt, dass ich keine Ahnung hatte, wie man mit Immobilien wirklich Geld verdient.

Ich habe nie meinen Immobilieninvestitionsfehler vergessen und war total beeindruckt, als ich meinen Kumpel Eric Moorman kennenlernte. Wie passend, dass ich Eric traf, als er an die Tür meines alten Hauses kam, als wir versuchten, es für "For Sale By Owner" zu verkaufen.

Er war ein Immobilieninvestor und machte uns zu einem Leasing-Option, falls unser Haus nicht verkauft wurde, als unser Traumhaus fertig war. Nachdem wir einen Immobilienmakler eingestellt hatten, verkaufte sich unser Haus relativ schnell, und wir mussten Eric nicht auf sein Angebot einstellen.

Heute hatte Eric mich angerufen und wollte mich zum Mittagessen bringen, um sich nach meinen Investment-Dienstleistungen zu erkundigen. Ich habe das Drehbuch schnell aufgeschlagen, als ich erfahren habe, wie erfolgreich er in der Immobilienbranche ist.

Dieser Typ ist 29 Jahre alt und sein Immobiliengeschäft machte letztes Jahr mehr als $ 250.000.

Jetzt erinnern Sie sich .... Wir leben nicht in einer großen Metropole, in der er millionenschwere Immobilien kippt. Unsere größte Stadt (die die meisten der USA eine "Stadt" nennen würden) hat eine Bevölkerung von knapp über 25.000. Das ist es.

Wie Sie sehen können, ist das ziemlich beeindruckend. Und er hört nicht auf. Er plant, in diesem Jahr mehr zu machen. Geh Eric, geh!>

Ich weiß, dass viele Leute daran interessiert sind, in Immobilien Geld zu verdienen, vor allem, wenn du es ohne Geld machen kannst. Ich habe Eric gebeten, seine Geschichte sowie einige Strategien, die jeder tun kann, zu teilen. Dies ist sein erster Beitrag und er plant, in Zukunft mehr zu teilen.

Betritt Eric ...

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Ich bin seit drei Jahren Vollzeit-Immobilieninvestor. Der Grund, warum ich anfing, war eine Mischung aus verzweifeltem Bedürfnis (ich hatte einen Master-Abschluss, konnte keinen Job finden und war BROKE), und das Versprechen von riesigen Gewinnen, sehr schnell mit wenig bis keine Kenntnis des Geschäfts und kein Startkapital . Ich war mehr als qualifiziert, diese Anforderungen zu erfüllen.

Ich hatte noch nie eine einzige Klasse auf Real Estate genommen, hatte keine Ahnung, wie ich irgendwas reparieren konnte (geschweige denn ein kompliziertes Reha-Projekt durchführen) und vor allem hatte ich kein Geld, das ich nicht einmal hatte oder wusste wie man mit 1000 investiert Dollar! Der einzige Vorteil, den ich in dieses Geschäft hatte, war ein Vater, der ein großartiger Mentor war. Aufgewachsen war er der Inbegriff des Unternehmers. Er war ein C.P.A. bei Tag und lief mehrere erfolgreiche Unternehmen auf der Seite. Ich sah absolut ehrfürchtig zu ihm auf und tat es immer noch.

Bei meinem niedrigsten finanziellen Punkt kam mein Vater zu mir und sagte:

"Eric, hier ist ein Scheck."

Ich, ein frischgebackener Master-Absolventen, dachte, dies sei ein Geschenk, und war sehr aufgeregt. Die Wörter, die als nächstes aus seinem Mund kamen, waren wahrscheinlich die gruseligsten, aber am wichtigsten, die er jemals zu mir sagte. Er sagte,

"Ich storniere Ihr Konto auf meinem Handy-Plan. Hier ist genug Geld, um Ihren eigenen Plan zu starten, und der Rest liegt bei Ihnen. "

Entschuldigen Sie mich? Dies ist kein Check, um eine Woche lang an den Strand zu gehen und zu entspannen, bevor ich meine Jobsuche starte? Das ist nicht genug, um mich in den nächsten Monaten zu erreichen, bis ich meine "Traumposition bei einer Karriere mit einem Einstiegsgehalt von mindestens 100 K" finde?

Dieser Check ist im Grunde ein, "Ich habe dich lange genug großgezogen, und jetzt bist du allein?"Genau das war der Check, und ich musste sinken oder schwimmen. Das ist der Schlüssel zu meiner Geschichte. Ich hatte keinen Backup-Plan. Ich musste etwas finden und es zum Laufen bringen, oder ich würde genau das sein, was ich immer fürchtete, gewöhnlich. An diese Tage zurückdenkend, waren sie nichts weniger als erschreckend, aber sie haben mich zu dem gemacht, was ich heute bin, und ich würde sie für nichts ändern.

Ein paar Tage nachdem mein Vater mir den Scheck gegeben hatte, wusste er, dass ich Angst hatte und alles tat, um einen Job zu finden und schnell. Er hatte mehrere Jahre in Immobilien investiert und mir gesagt, dass er dachte, dass ich gut darin sein könnte. Da ich keine beruflichen Aussichten hatte, beschloss ich, einige seiner CDs zu hören und ein paar seiner Bücher zu lesen. Die einzige Sache, an die ich mich von allem erinnere, was ich hörte und hörte, war, wie einfach die Ausbilder Real Estate investierten, um zu sein.Arbeite 10 Stunden pro Woche und mache sechs Figuren pro Jahr! Das war das Versprechen, das sie machten, und ich sprang zuerst in den Kopf.

Nachdem ich unzählige Male die CD gehört und alles gelesen hatte, was ich in die Finger bekam, entschied ich, dass es Zeit war, es zu versuchen. Das erste Hindernis, dem ich gegenüberstand, war die Tatsache, dass ich kein Geld hatte, um ein Haus zu kaufen. Vergiss den Teil, wo ich keine Ahnung hatte, wie man einen Deal aufbaut, mit einem Verkäufer verhandelt oder herausfinde, was in der Welt mit einem Haus zu tun ist, wenn ich es kaufen würde. Das waren alles Fragen, die ich am Anfang zu naiv fand, aber was ich sehr gut verstand, war eine einfache Tatsache, ich hatte kein Geld, um etwas zu kaufen, geschweige denn ein Haus.

Jedoch; Alle "Gurus" versprachen mir, dass ich kein Geld oder Kredite brauchte, um Häuser zu kaufen, leider begann mein Start in der Immobilienbranche mit Leasingoptionen, Optionen und Grosshandel. Wenn Sie hören, dass Sie Häuser ohne Geld kaufen können, ist es wahr. Ich habe das schon mehrmals gemacht und viel Geld verdient. Schauen wir uns einige der Möglichkeiten an, wie dies funktioniert, mit einigen positiven und negativen Ergebnissen. Habe ich erwähnt, dass die "Gurus" vergessen haben zu sagen, dass es tatsächlich Negative im Immobilienbereich gibt?

Bevor ich anfange, möchte ich sagen, dass ich nur eine sehr grundlegende Erklärung dieser Ideen geben werde.Ich könnte leicht ein Buch über jeden einzelnen schreiben, aber hier sind die Knochen für Investitionen ohne Geld oder Kredit. Ich habe auch noch eine tolle Lektüre über die beste kurzfristige Investitionen da draußen, also check das auch!

Leasing mit einer Kaufoption

Die erste ist der Erwerb einer Immobilie mit einem "Lease mit einer Option zu kaufen." Dies ist, wo Sie eine Immobilie von einem Verkäufer für einen festgelegten Betrag von Geld jeden Monat, mit dem exklusiven Recht, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Zu Beginn dieser Transaktion gibt es kein Closing, sondern lediglich einen Vertrag, in dem die Vereinbarung festgehalten wird.

Jetzt, wo Sie einen Vertrag mit Ihrem Verkäufer haben, finden Sie einen "Mieter Käufer", um in die Eigenschaft einzuziehen. Sie unterschreiben ein Leasing mit einer Option, um mit ihnen zu kaufen, und daher haben Sie eine Sandwich-Lease-Option. Ihr Mieterkäufer gibt Ihnen eine nicht erstattungsfähige Kaution für sein exklusives Recht, die Immobilie zu einem festgelegten Preis für eine bestimmte Zeit zu mieten und Ihnen eine monatliche Miete zu zahlen, während sie in der Immobilie wohnen.

Als Nebenbemerkung unterschreibe ich nie etwas oder führe keine Immobilientransaktionen durch, ohne dass mein Anwalt die Dokumente überprüft. Es ist das zusätzliche Geld wert, vertrau mir. Wir werden mehr über die Bedeutung von Anwälten in einem anderen Beitrag sprechen.

Wie ich schon sagte, es gibt viel mehr, was dazu gehört, eine Lease-Option-Transaktion zusammen zu stellen, aber so funktioniert es im Grunde. Für diese Art von Transaktionen gibt es mehrere positive und negative Ergebnisse. Nehmen wir uns eine Minute, um ein paar zu sehen. Sehen wir uns zunächst die positiven Aspekte an. Sie haben eine Immobilie ohne Geld erworben und mit Ihrer nicht erstattungsfähigen Kaution sowie Ihrer monatlichen Zahlung Geld von Ihrem Mieterkäufer gemacht (Sie sollten immer Geld auf der monatlichen Spanne zwischen Ihrem Käufer und Verkäufer verdienen.

Ich habe eine Regel von mindestens $ 200 positiven Cash-Flow pro Monat pro Immobilie. Ich habe so viel wie $ 600, aber in der Regel möchte ich mindestens $ 200 pro Haus pro Monat haben). Theoretisch wird Ihr Mieterkäufer irgendwann zu einer Bank gehen und Sie auszahlen lassen, und Sie werden ein großes Stück Geld verdienen, wenn er das macht.

Hier ist die Realität, und etwas, was Sie nicht bei einer Mehrheit der Immobilien-Investment-Seminare hören werden, wo das einzelne Sprechen versucht, Ihnen sein Programm zu verkaufen. Neunzig Prozent der Zeit sind Ihre Mieter Käufer B & C Kreditkäufer. Sie werden von Ihrem "Rent to Own" -Programm angezogen, weil keine Bank ihnen jemals Geld leihen würde. In dieser Wirtschaft und auf dem Markt sind diese Käufer überall.

Die Realität ist, dass nur wenige von ihnen (nur 10% meiner Erfahrung) ihren Kredit aufräumen und am Ende das Haus kaufen. Außerdem wirst du eine riesige Zahl haben, die du vertreiben musst und die das Grundstück zerreißen wird. Ich sage das, um Sie nicht zu erschrecken, sondern um Sie darauf vorzubereiten, wenn Sie das Immobilienfahrzeug wählen, das Sie wählen. Wenn du das tust, Stellen Sie sicher, dass Sie eine riesige Option Anzahlung erhalten, um verlorene Miete, Anwaltskosten und Schäden an der Immobilie zu decken.

Gibt es Geld mit Leasing-Optionen, ja? Wenn Sie den richtigen Mieter Käufer finden, unabhängig davon, ob er / sie das Haus kauft, werden Sie Geld auf die Option Anzahlung und den monatlichen Mietpreis machen. Wenn Sie nicht gezwungen sind, diese Person zu vertreiben, und er / sie nicht das Haus zerreißt, wenn sie gehen, halten Sie sich glücklich. Ist das Anlegen von Immobilien mit Leasingoptionen einfach? Auf keinen Fall. Ich hatte mehr Probleme mit Leasingoptionen als jede andere Art von Transaktion.

Auf der einen Seite haben Sie einen Verkäufer, der Sie anbrüllt, um ihr Haus zu verkaufen und den Kredit von ihrem Namen zu bekommen; Unabhängig davon, wie lange ein Zeitrahmen dauert, müssen Sie es schaffen. Auf der anderen Seite haben Sie einen B / C-Kredit-Käufer, der weit weniger als motiviert ist zu tun, was er / sie braucht, um das Haus tatsächlich zu finanzieren. Wenn Sie sich an dieser Art von Transaktion beteiligen, MÜSSEN Sie eine dicke Haut haben und bereit sein, mit Klagen, Kopfschmerzen und nicht in der Nähe des Gewinnpotentials, das Ihnen von den "Gurus" versprochen wurde, umzugehen. Ich habe über zwanzig Lease-Optionen bei in diesem Moment. Ich mache sie immer noch, aber ich bin sehr vorsichtig und zögere, mehr zu verfolgen. Der Hauptgrund dafür ist, dass es einfacher ist, Geld in Immobilien zu verdienen, und ich werde Ihnen nicht nur zeigen, was es ist, sondern auch, wie es gemacht wird ... der richtige Weg.

Option eine Eigenschaft

Eine zweite Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren, ohne Geld oder Kredit zu investieren, ist die "Option" einer Immobilie. Diese Art von Transaktion ähnelt einer Leasing-Option, ist aber auch sehr unterschiedlich. Betrachten Sie es als Cousin einer Lease Option, der viel heißer und lustiger ist.

Hier ist der einfache Unterschied zwischen den beiden. Mit einer Leasing-Option hat der Verkäufer zugestimmt, eine monatliche Zahlung für einen bestimmten Zeitraum mit einem festgelegten Kaufpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu nehmen. Ich akzeptiere nicht weniger als 5 Jahre für diese Transaktionen und versuche, zehn Jahre zu bekommen. Mit einer "Option" zum Kauf einer Immobilie akzeptiert der Verkäufer keine monatlichen Zahlungen. Sie haben Ihnen einfach das ausschließliche Recht gegeben, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu einem bestimmten Preis zu kaufen.

Warum sollte ein Verkäufer einen über den anderen wählen?

Schauen wir uns einige Umstände und Gründe an, die einen Verkäufer dazu bewegen könnten, auf die eine oder andere Weise zu entscheiden.

Mit einer Option kann der Verkäufer weiterhin im Haus wohnen. Gleichzeitig wird er / sie weiterhin die monatliche Zahlung leisten und sich um alle Wartungs- und Reparaturarbeiten kümmern. Der Verkäufer möchte vielleicht keine monatlichen Zahlungen annehmen, mit der Vorstellung, dass jemand anderes in seinem Haus lebt. Während sie motiviert sein könnten zu verkaufen, könnte der Gedanke, dass jemand anders zu Abend essen und nackt herumlaufen könnte, wo sie ihre Kinder großgezogen haben, zu viel für sie sein. Außerdem haben sie möglicherweise nicht die Zeit, die für eine Leasing-Option benötigt wird.Wenn ein Verkäufer zehn Monate auf seine Zahlungen mit der gerichtlichen Verfallserklärung klopft, und Sie (der Investor) diese Zahlungen nicht aufholen möchten, aber es noch eine TON der Billigkeit im Haus gibt, kann eine Wahl Ihre allein sein Wahl, kurz, um Bargeld zu bezahlen.

Mit einer Zwangsoption hat der Verkäufer nichts zu verlieren. Sie haben eine bestimmte Zeit, um Ihr Haus zu kaufen, was Sie nur tun werden, wenn Sie einen Käufer zu einem höheren Preis finden, als Sie eine Option dafür haben. Bei dieser Art von Transaktion ist Ihre Zielgruppe nicht der B / C-Kreditkäufer, sondern die Person mit Bargeld oder der Möglichkeit, zu einer Bank zu gehen und einen Kredit zu erhalten.

Das Positive für Sie, den Investor, ist folgender: Sie haben es nicht mit Mieterkäufern zu tun, Reparaturen von Mieterkäufern, zornigen Verkäufern, Räumungen, Rechtsstreitigkeiten, monatliche Zahlungen ohne Mieterkäufer ... die Liste geht weiter und weiter. Das Negative ist, dass Sie überhaupt kein Geld verdienen, es sei denn, Sie finden innerhalb der in Ihrer Kaufoption vorgesehenen Zeit einen qualifizierten Käufer. Der Verkäufer profitiert, weil er keine Immobilienprovision zahlt, und sie haben das Privileg, im Haus zu wohnen, während Sie versuchen, es zu verkaufen.

Großhandel verkaufen

Ein dritter Weg, um Geld in Immobilien zu verdienen, kann tatsächlich verlangen, dass der Anleger Bargeld hat, obwohl es nicht erforderlich ist. Diese Technik ist bei weitem der beste und einfachste Weg für neue, unerfahrene Investoren, "schnelles" Geld in Immobilien zu verdienen. In der Tat ist dies der beste und einfachste Weg für erfahrene und erfahrene Anleger, "schnelles" Geld in Immobilien zu verdienen.

Großhandels ist die Kunst, und ich benutze dieses Wort absichtlich, in der Lage, den potenziellen Wert einer Eigenschaft genau zu schätzen und es so niedrig zu kaufen, Sie können es schnell an einen anderen Rehabierer oder Endnutzer für Bargeld verkaufen, ohne jemals etwas zu reparieren unabhängig davon, wie gut oder schlecht der Zustand der Immobilie ist.

Nun, Sie können sagen, ich brauche kein Geld dafür. Ich kann die Immobilie einfach zu einem Großhandelspreis kaufen und dann an einen Reha oder Endverbraucher verkaufen. Sie sind absolut richtig, aber einen Besitzer zu bekommen, um einen Großhandelspreis zu akzeptieren, ist selten. Sie werden 100 Großhandelsangebote an die Eigentümer machen, bevor einer angenommen wird. Wo Sie viel mehr Glück haben, ist der Kauf von Zwangsversteigerungen von Banken.

Während ein Großteil Ihrer ursprünglichen Angebote immer noch von Banken abgelehnt wird, akzeptieren sie VIELE eher ein Großhandelsangebot. Sie werden auch nie erlauben, die Eigenschaft zu wählen. Sie akzeptieren nur Bargeld und benötigen sogar einen Finanzierungsnachweis, bevor sie Ihr Angebot prüfen. Wenn Sie mehrere Male am Tag kein Gehör mehr hören können und eine ständige Follow-up-Datei mit allen angebotenen Großhandelsangeboten erhalten, werden Sie in Real Estate mehr Geld verdienen als die meisten "Hausflossen", die Sie im Fernsehen sehen.

Geld kann in Immobilien auf verschiedene Arten gemacht werden. Ich werde niemals behaupten, dass eine bestimmte Technik deiner Zeit nicht würdig ist. Sie alle arbeiten, manche besser als andere. Die klügsten und besten Investoren konzentrieren ihre Zeit nicht nur auf Mieten oder Rehabs. Sie schwingen nie einen Hammer oder arbeiten selbst. Die besten und erfolgreichsten Immobilieninvestoren sind diejenigen, die sich darauf konzentrieren, Transaktionsingenieure zu sein und Meister der Verhandlungen, Beziehungen zu anderen Investoren zu werden und die Tatsache zu akzeptieren, dass das echte Geld in Papierdrücken und nicht in Nägeln steckt.

Wenn Sie in Ihrer Immobilienkarriere wachsen, werden Sie immer ein konstantes Portfolio verschiedener Arten von Transaktionen gleichzeitig haben wollen. Manche Anleger konzentrieren sich auf eine bestimmte Strategie und verdienen viel Geld. Aber ich hätte lieber das Wissen, um jeden Deal, der mir kam, in Geld umzuwandeln.

Ich habe ständig einen stetigen Strom von Großhändlern, Mietoptionen, Rehabs, Neubauten und allem, was ich sonst noch in die Finger bekommen kann. Wie kürzlich bekannt gegeben; Alle diese Strategien (und viele mehr, die ich in diesem Artikel nicht erwähnt habe) haben ihren Platz und können Geld verdienen. Doch für den neuen Investor konzentrieren sich die von den "Gurus" versprochenen Millionen Dollar auf Optionen und Großhandelsgeschäfte.

Die Wahrheit ist, Geld zu haben ist nicht notwendig, um Geld in Immobilien zu investieren, aber es macht den Prozess einfacher. Während Sie in Ihrer Karriere voranschreiten, werden Sie einen Weg finden wollen, etwas Bargeld zu erwerben, sei es von privaten Geldgebern oder Banken. Die Transaktionen sind sauberer und mit der Erfahrung Ihres Vertrauens, um einen Deal richtig zu verwalten, und das Geld in Gefahr wird zunehmen.

Aber jetzt, machen Sie ein Chaos mit so wenig Risiko wie möglich und halten Sie das Vertrauen, dass es eine Kontrolle am Ende des Tunnels gibt. Für mich war der erste Check, den ich verdiente, klein, aber er gab mir das Selbstvertrauen, weiterzumachen. Es war schön zu sehen, dass die größeren Schecks folgen. Ich verspreche, sie waren nicht leicht zu bekommen, aber mit der richtigen Ausbildung, harter Arbeit und ein wenig Glück, kann es leicht sein, Ihren Namen auf diesen Schecks. Lass mich dir zeigen, wie du hinkommst.

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